餐飲新聞

新冠肺炎疫情爆發(fā)，多家門店因為營業(yè)額銳減，無法負擔(dān)高額的房租、人員成本等費用就需要采取撤店措施，企業(yè)是否能以“不可抗力”全身而退，如果不行，如何解決撤店引起的違約問題迫在眉睫。已經(jīng)繳納的保證金是否可以順利返還?房東索要高額的違約金該怎么應(yīng)對?門店里的東西能不能安全撤出?被疫情所困的餐飲人，如何才能體面離場，下面小編將給你介紹疫情中的餐飲人在撤店過程中需要注意的具體事項，教你如何躲避撤店雷區(qū)，只做盡可能對的事情，把“違約”而發(fā)生的損失降到最低。

一、 自己門店里的物品是否可以撤出

如果餐飲經(jīng)營者發(fā)現(xiàn)門店經(jīng)營出現(xiàn)了困難，有一些會先嘗試與出租方溝通解決事宜，在此過程中可能會提出撤店的想法或者需求，這時難免就會引起出租方的警覺。有一些敏感且強勢的出租方會采取保安監(jiān)控、鎖門等方式阻止門店撤出門店的貴重設(shè)備，那么在這種情況下出租方的這種行為是否合法呢?

一般情況，在租賃合同中并不會明確約定關(guān)于承租人是否有權(quán)單方將租賃房屋中的物品運出這類條款，只有承租人在不予處理留置在出租房屋的物品，出租人才有權(quán)處置，所以若出租方在承租方?jīng)]有撤店前就采用強制措施禁止承租人搬運自己的財產(chǎn)，屬非法行為。

同時，若由于出租人的阻撓導(dǎo)致承租人在出租房內(nèi)的物品遭受不同程度的損害，將最終導(dǎo)致承租人的民事權(quán)益受到損失。根據(jù)《民法總則》第120條，民事權(quán)益受到侵害的，被侵權(quán)人有權(quán)請求侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！肚謾?quán)法》第二條，侵害民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依照本法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，如賠償損失等。本法所稱民事權(quán)益，包括財產(chǎn)權(quán)益等。

因此，出租房內(nèi)的物品為承租人的合法財產(chǎn)且系受法律保護的財產(chǎn)權(quán)益，非經(jīng)承租人同意，任何人都不能無理由的進行破壞，承租人合理合法的對財產(chǎn)的搬離是屬于對自己的財產(chǎn)合法處置。

二、 保證金到底該不該退

是否退還需根據(jù)合同約定進行判斷。

有一類租賃合同中會約定無論何種原因解除了租賃合同，保證金均應(yīng)退還，但承租人違約的，出租人有權(quán)在保證金中扣除違約金、損害賠償金、欠付租金等等。

在這類租賃合同約定條款的前提下，保證金本身是必須返還的，租賃雙方的重點在于對違約金數(shù)額的確認。

另外還有一類租賃合同約定承租人違約的保證金不退，而且承租人還應(yīng)當(dāng)向出租方額外支付部分違約金。

在這種情況下，保證金本身作為履約的保證，雙方合同中對保證金處置的約定不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。如果承租方存在單方違約，出租方按照合同約定依約不退還保證金是符合法律規(guī)定的。

三、 違約金到底該不該給

違約金的性質(zhì)一般在于補償守約方的實際損失，其實與上述的保證金在性質(zhì)上一樣，是具有一定的補償性和懲罰性，目前的法律或行政法規(guī)沒有明確的界定二者區(qū)別。但從一般意義上講，二者是相互有重疊。違約金到底賠多少一般是與守約方的實際損失相關(guān)的。

在租賃關(guān)系當(dāng)中，若承租方確實單方違約，那么根據(jù)合同約定是需要向出租方支付違約金的。在該種情況下一般根據(jù)約定違約金的金額和實際損失的差額來確認是否存在違約金數(shù)額過高的情況，若出租人不能證明其實際損失，需綜合考慮合同的具體履行情況，如在履行期間承租人有無其他違約行為、是否提前通知出租人撤店事宜、場地歸還出租方或向新的承租人交接是否迅速，保證金是否退還、是否有新承租人進場等情況，最終酌情確定違約金的具體數(shù)額。

朝陽區(qū)人民法院在2017年審理的發(fā)生在廣營鄉(xiāng)政府東某商場地下一層樓層的商鋪的租賃糾紛案件中，雖然承租人存在違約但法院正是綜合考慮了上述所有情況，最終將出租方根據(jù)合同主張的違約金從7,801,425.24元酌情降低至1,000.000元。

四、其他

有些時候租賃合同中會約定一些免租期，如果合同約定承租方單方撤店則不再享有免租期內(nèi)優(yōu)惠條件，則還可能面臨需要補交部分已經(jīng)享受減免的房租差額。

小編建議

1. 對租賃合同進行查閱，了解合同具體約定，做到心中有數(shù)。

2. 盡早準備各項對承租方有利的證據(jù)，如無法正常營業(yè)的影響因素、撤店過程中的視頻影像資料、雙方溝通的聊天記錄和來往函件等。

3. 如果公司已經(jīng)決定撤店，可以盡早開始相關(guān)店鋪工商注銷手續(xù)，以防止出現(xiàn)未來解除后不能及時搬離或未能及時辦理注銷而發(fā)生的二次違約。

4. 可以先不直接發(fā)送撤店通知，而是先與對方的業(yè)務(wù)人員口頭協(xié)商解除租賃合同方案，爭取通過協(xié)商解決撤店事宜，可從以下幾個方面努力來增加談判成功的可能性：

(1) 明確說明公司目前面臨的困難，表示公司因資金問題無法維系，不能繼續(xù)經(jīng)營門店，要求解除租賃合同。

(2) 主動和出租方確認解除時間，讓出租方有所準備，減少雙方的實際損失。

(3) 主動配合出租方尋找，甚至主動尋找接替品牌，由接替品牌及時接手該商鋪，將出租方損失降到最低。

5. 在考慮談判方案時，主要考慮對方獲得的保證金、違約金、押金等各項補償?shù)目偨痤~和對方實際損失的差額情況，如果保證金實際已經(jīng)足以彌補出租方損失的，可以考慮以放棄保證金作為最終雙方和平解決的方案，而不再額外支付違約金。

6. 在確認談判不成的情況下，承租方應(yīng)當(dāng)適時給出租方發(fā)送告知函，在此疫情期間，應(yīng)充分告知其因為疫情不可抗力原因?qū)е鹿倦y以為繼這一情況。

7. 談妥后及時簽署解除協(xié)議，約定雙方未來互不再主張違約責(zé)任。

被疫情所困的餐飲人，如何才能體面離場？在公司單方撤店過程中存違約風(fēng)險，建議公司作出撤店打算的第一時間就開展各項撤店具體工作，提前與各方溝通，爭取協(xié)商解決，和平終止合同，避免因違約而發(fā)生訴累，影響公司關(guān)閉門店的工作進度及其他運營工作。另外，目前受疫情影響，可以考慮以疫情這一不可抗力因素作為撤店的理由，但最終法院是否會支持，還存在一定的不確定性。