餐飲新聞

　　餐飲創(chuàng)業(yè)，首先面臨的就是選址，選址選的好，差不多就成功了一半。

　　餐飲門店不論規(guī)模大小，像剛踏入餐飲的新人對商業(yè)地產(chǎn)不了解、品牌知名度低、選址缺少專業(yè)判斷標(biāo)準(zhǔn)、資金問題等，都使得品牌在拓展上總會面臨種種困難。本文將為餐飲創(chuàng)業(yè)者詳解開店選址各流程重點及注意事項，為你的餐廳有效解決選址難題。

1 城市市場分析

　　對企業(yè)的目標(biāo)市場進(jìn)行分析;

2 商圈規(guī)劃與評估

　　將目標(biāo)市場所在城市規(guī)劃為不同的商圈類型以作為商圈準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn);

3 確定位置及考察店址

　　根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來實際考察商圈內(nèi)的潛在店址;

4 租金初步談判及評估

　　對業(yè)主初步談判租金，評估取得的可能性;

5 工程現(xiàn)場條件評估

　　如果達(dá)到一定的可能性則進(jìn)入工程現(xiàn)場進(jìn)行條件評估;

6 立地報告

　　依各項評估指標(biāo)生成立地報告書(如選址評估網(wǎng)的評估報表及財務(wù)試算表);深入測算第一年和未來五年的預(yù)估營業(yè)額、損益平衡點(BEP)、回報年限等，并綜合考量是否能達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo);

7 合同簽約

　　如果達(dá)到預(yù)期要求，則可進(jìn)行合同簽約。

　　第一步，城市市場分析

　　對城市進(jìn)行市場分析，為開店提供詳細(xì)的城市背景信息。市場分析可以幫助店鋪開發(fā)人員以及營銷人員了解目標(biāo)城市總體情況，在安排城市走訪計劃時會帶來一定的幫助。

　　第二步，商圈規(guī)劃與評估

　　在目標(biāo)城市劃分各項商圈類型

　　第三步，確定位置及考察店址

　　確定位置及考察店址的關(guān)鍵就是對新店地址前的主要人流進(jìn)行測算。

　　第四步，租金初步談判及評估

　　在初步選定新址后，還應(yīng)對相關(guān)的情況做一定的分析評估。

　　第五步，工程現(xiàn)場

　　以餐飲業(yè)為例，餐飲業(yè)因不同業(yè)種、品牌和規(guī)模，對工程現(xiàn)場的營建標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。

　　第六步，合同談判

　　免租裝修期

　　一般情況下免租裝修期為45-60天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控制在免租期內(nèi)開店。

　　租金及押金

　　在與房東砍價前，須先做未來的營業(yè)額預(yù)測及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖;事先權(quán)衡以討價還價，盡可能取得合理的價位。

　　另外，繳付房租有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定比例的利潤。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預(yù)付兩個月租金。

　　續(xù)租和租期

　　比較有規(guī)模的公司一定要事先考慮到續(xù)約條件，也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每兩年遞增一次，每次遞增調(diào)整在5%以下，一般情況下遞增的標(biāo)準(zhǔn)要爭取控制在租期內(nèi)平均調(diào)整系數(shù)12%以下。還有的店面是長期租的，一租就是五年、十年。這些都是談判的重點。

　　第七步，立地報告

　　立地報告是新門店籌備階段完成的一份重要文件，也是對新店的營業(yè)額進(jìn)行預(yù)估，以及投資回報進(jìn)行財務(wù)分析后得出的一份總結(jié)。

　　如果覺得新址和曾經(jīng)評估過的店址人流量基本一致情況下，那么可不做人流測算，通過對等店的方式，來預(yù)估新址的營業(yè)額，通常用在社區(qū)型商圈。立地報告包含16 項如下：

　?、傩碌赀x址申請書

　?、陂T店租賃要件調(diào)查表

　?、坶T店工程配套條件表

　?、荛_發(fā)基準(zhǔn)表

　?、萆倘υu估表

　?、薷偁帉κ址治?/p>

　?、呖土髁糠治?/p>

　?、嘧饨鸪杀居嬎惚?/p>

　?、釋Φ鹊陸?yīng)收預(yù)估表

　　⑩新店裝修工程費用預(yù)估表

　　?門店損益分析表

　　?未來五年預(yù)估損益表

　　?商圈示意圖

　　?商圈圖說明

　　?商鋪實景照片

　　?門店平面圖、效果圖、店中店落位圖

　　第八步，合作簽約